Дом на двоих: как поделить долю?

Сегодня в оборот недвижимости активно включаются индивидуальные жилые дома. Домовладельцы, улучшая жилищные условия, перестраивают, благоустраивают свои жилища, возводят жилые пристройки, гаражи и так далее. Основную часть индивидуального жилого фонда на территории города составляют дома «на двух хозяев», состоящие из двух половин, имеющих самостоятельный выход на придворовой земельный участок. При этом в 90% случаях такие дома находятся в общей долевой собственности двух или более совладельцев, а в правоустанавливающем документе указывается принадлежность лицу «доли в праве собственности на жилой дом». Чем грозит наличие такого правового понятия в ваших правоустанавливающих документах? Разъяснения дает главный инженер Челябинского управления областного центра технической инвентаризации Юлия Морковина:

Во-первых, нельзя полагать, что 0,5 доли в праве собственности – это та половина дома, где вы проживаете, которую самостоятельно ремонтируете и благоустраиваете. То, что вы и ваш сосед занимаете «свои» половины дома, называется сложившимся порядком пользования, причем площадь частей может быть достаточно далека от фактической половины площади жилого дома. Распоряжаться же, то есть продать, вы сможете только все ту же долю в праве собственности.

Во-вторых, на объект долевой собственности распространяется правило о преимущественном праве покупки – ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Например, при продаже своей доли вы обязательно должны сначала предложить совершить покупку другим совладельцам за ту же цену и на тех же условиях. А только затем совершить сделку с реальным покупателем. В принципе, данные требования не являются невыполнимыми, но займут достаточно большое количество времени на соблюдение процедуры, особенно если вы с соседями находитесь в не очень дружественных отношениях.

И третий момент: в соответствии с законом, за строения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких совладельцев, налог на имущество физических лиц уплачивается каждым из них соразмерно доли в праве собственности. Исчисление налога будет справедливым, если площадь и качество вашей половины будет, как правило, соответствовать половине, занимаемой вашим соседом. А если сосед улучшил свое жилье путем достройки или реконструкции и стоимость его половины гораздо выше вашей? Налог вы все равно будете уплачивать поровну – согласно доле, то есть по 0,5.

Для тех, кто столкнулся с перечисленными неудобствами, законодательство предусматривает возможность выдела доли или реального раздела объекта общей долевой собственности. Совершить его можно путем составления соглашения совладельцев с указанием, какая обособленная часть жилого дома переходит в собственность каждого из них. Достижение и подписание соглашения влечет прекращение общей долевой собственности, и вы становитесь единоличным собственником части жилого дома.

Если же соглашения с соседями достичь не удалось – остается обращаться в суд.

Суд, действуя в рамках законности, справедливости и целесообразности принимает решение о передаче конкретных частей в собственность совладельцев при условии делимости объекта общей долевой собственности. Суд в праве отказать в иске о разделе или выделе в натуре, которые невозможны без несоразмерного ущерба имуществу, ухудшения его технического состояния, невозможности использования по целевому назначению.

Как правило, площадь выделяемой части не является точным соответствием площади подлежащего передаче объекта рассчитанной, исходя из идеальных долей. В этом случае важно знать размер отклонения площади объекта от идеальной доли в денежном выражении для выплаты компенсации одной из сторон.

Кроме того, обычно для реального раздела объекта долевой собственности потребуется проведение строительных работ, например таких как возведение или перенос перегородок, устройство дополнительного выхода на земельный участок, перенос инженерных сетей. А это определенные затраты, которые нужно рассчитать.

Нередко возникают вопросы и по земельному участку с расположенными на нем вспомогательными постройками, например необходимо оценить допустимость и возможность его раздела или определить порядок пользования.

Для оценки всех перечисленных вопросов требуется специалист, который, основываясь на специальных знаниях, сделает выводы, необходимые для принятия судебного решения. Это и есть строительно-техническая экспертиза, которой у нас занимается специальный эксперт. Эксперт, кроме технических вопросов, хорошо ориентируется в процессуальных нормах, так необходимых в судебном производстве, при этом имеет соответствующий сертификат, подтверждающий полученные знания.