«Варяги» в Челябинске, или Чего ожидать от московских риелторов

Не так давно сразу несколько московских агентств недвижимости объявили о своем приходе в Челябинск. Нынешней весной жители мегаполиса смогут оценить работу таких компаний, как «Дом.ру», МИАН-агентство недвижимости, Century-21.Активная экспансия «федералов» в регионы невольно наталкивает на мысль, что в ближайшем будущем на рынке риелторских услуг в Челябинске начнется серьезный передел.

Планы и амбиции

Челябинск на сегодняшний день считается одним из наиболее перспективных городов Урала. Высокая активность на рынке риелторских услуг, рост объема сделок за счет привлечения ипотечных средств – все это давно оценили некоторые столичные компании. 2008 год обещает стать знаковым для челябинского рынка риелторских услуг: город примет ряд крупных «варягов».

Одним из первых федеральных агентств недвижимости, пришедших в Челябинск, стала компания «Дом.ру». Игрок строит собственную франчайзинговую сеть в разных городах России и намерен уже к концу 2010 года заполучить порядка 10 процентов местного рынка. В марте 2008 года сетевое агентство недвижимости подписало первый договор с одним из своих челябинских франчайзи. Как сообщил сайту DomChel.ru директор регионального представительства компании Дмитрий Мазов, в середине мая франчайзи будет готов начать свою работу. Название компании, с которой «Дом.ру» заключило первый договор, пока не сообщается. Для работы франчайзи покупает собственный офис.

В общей сложности «Дом.ру» намерен открыть в Челябинске 11 офисов, охватив каждый район мегаполиса. «Есть мнение, что франчайзинг не позволяет выстраивать качественную работу, но опыт многих крупных компаний говорит об обратном, – рассказывает коммерческий директор компании «Дом.ру» Антон Селезнев. – Например, крупнейшая франчайзинговая сеть фастфудов «Макдоналдс», сеть спортивных магазинов «Спортмастер», продающая франшизы Columbia или «Спортландия», и т.д. Франшиза – это удобно. Не нужно изобретать велосипед: франчайзер вкладывает серьезные деньги в своих партнеров, обеспечивает их всеми необходимыми для работы инструментами. Наша компания кроме заключения договоров с франчайзи открывает представительства в тех регионах, куда мы заходим. Задача представительств – сопровождать франчайзи. Пока мы будем осваивать Челябинск из расчета одна франшиза на 100 тысяч человек. В дальнейшем, возможно, будем выходить в другие города Челябинской области с населением от 100 тысяч человек».

По экономическим подсчетам «Дом.ру», после выхода на Южный Урал возврат инвестиций состоится примерно через 18-20 месяцев; выход на самоокупаемость агентства должен состояться примерно на 9-10 месяц. При рентабельности компании 22-25 процентов месяц в пересчете на три года возврат на вложенные деньги составит около 30 процентов годовых.

В апреле 2008 года в Челябинске также откроется филиал МИАН-агентство недвижимости. Столица Южного Урала – не единственный город, куда МИАН начал свою экспансию. Как рассказал сайту DomChel.ru руководитель проекта МИАН-Регионы Борис Егоров, в сжатые сроки будут формироваться профессиональные команды 50 офисов в 24 городах РФ. «Существует три модели развития региональных сетей: только собственные офисы, только франчайзинговые или же комбинированная модель. Агентства, которые развивают сеть собственных филиалов, безусловно, могут с большей уверенностью гарантировать единый высокий уровень качества услуг, предоставляемых во всех офисах. По этому пути идет МИАН-агентство недвижимости. Однако в перспективе мы не исключаем возможности реализации комбинированной модели с разумным сочетанием количества собственных и франчайзинговых офисов, особое внимание в этом случае будет уделяться соблюдению в этих офисах высоких стандартов МИАН».

Общий объем инвестиций, запланированный на 2008 год на построение агентства недвижимости МИАН, составляет 50 млн долл. США. В долгосрочной перспективе МИАН-агентство недвижимости планирует занять не менее 10% российского рынка риелторских услуг. Если говорить о планах на 2008-2009 гг, то это – порядка 5% рынка в каждом из регионов присутствия.

Еще четыре офиса в Челябинске откроет агентство недвижимости Century 21. Сеть агентств Century 21 Ural Estate будет предоставлять по франшизе все услуги, связанные с рынком недвижимости: покупку и продажу, аренду жилой и коммерческой недвижимости, услуги ипотечного брокера и консалтинг, оценку и управление объектами недвижимости, юридическое сопровождение сделок и бесплатные консультации.

Клиенты: кто на новенького?

Нет ничего удивительного в том, что москвичам стало тесно в столице. Достаточно вспомнить, как в 2005-2006 году галопировали цены на жилье. К 2007 году потребитель оказался в ситуации, когда ему было выгодней купить меблированные апартаменты в ряде городов Европы, нежели «панельку» в Москве. После того как платежеспособный спрос был фактически исчерпан, рынок риелторских услуг встал. В 2007 году ситуация стабилизировалась, и риелторские компании решили направить свои усилия на региональную экспансию.

Если рассуждать, кто будет в выигрыше от того, что в Челябинске обоснуются московские риелторские компании, то больше всего плюсов должны получить прежде всего потребители. Все логично: иногородние компании готовы предложить новый уровень сервиса и расширенную линейку услуг за те же, а иногда даже и за меньшие деньги. Среднерыночный процент комиссий за услуги риелтора составляет 3-4 процента от суммы сделки. В Челябинске агентства недвижимости берут 2-3 процента; в особых случаях размер вознаграждения может доходить и до 6 процентов. Московские риелторы обещают: повышать ставки не будут, но не исключено, что здоровая конкуренция позволит сделать услуги риелторов более доступными. Так, по мнению Антона Селезнева, сегодня уже нет возможности получать сверхприбыли за счет дикого роста цен. У «заезжих купцов» в такой ситуации есть два выхода: предоставлять более высокое качество услуг либо снижать размеры комиссий. «Я думаю, федеральные компании будут задавать тон местным риелторам, – поясняет Антон Селезнев. – Москвичи готовы работать «вбелую», понижать запросы по комиссии, вкладывать деньги в развитие компании и ждать, пока рынок сформируется. Пределы роста в Москве уже исчерпаны, а бизнес всегда должен расти. Естественно, когда один рынок исчерпывается, нужно идти либо за границу, либо по стране».

В боксерской стойке

Активное развитие федеральных сетей в регионах в 99 процентах случаев означает только одно: часть компаний будет вынуждена покинуть рынок. Вероятно, такая же судьба ожидает и челябинских риелторов. Крупные местные агентства начнут думать над свежими маркетинговыми ходами и вливать дополнительные инвестиции в обновление компании. Мелким же компаниям придется либо закрываться, либо сливаться с более крупными игроками. Исключение могут составить фирмы, занявшие специфическую нишу на рынке риелторских услуг. «В каждом городе есть признанные на сегодняшний день лидеры рынка риелторских услуг, – говорит Борис Егоров. – МИАН-агентство недвижимости уважает здоровую конкуренцию и готово к ней. Уже в 2009 году мы рассчитываем получить долю рынка не менее 5%. Согласно данным наших аналитиков, произойдет это, в первую очередь, за счет перераспределения долей рынка, в частности – занимаемой небольшими агентствами недвижимости и частными риелторами – в пользу нашей компании».

Теперь перед «федералами» стоит серьезная задача: сделать все, чтобы завоевать и удержать лидирующие позиции в регионах. Как уже ранее высказывались челябинские эксперты, ощутимые изменения на челябинском рынке риелторских услуг произойдут только в том случае, если кадровый состав будет сформирован непосредственно из столичных специалистов. Однако, по информации сайта DomChel.ru, москвичи намерены формировать свои представительства на основе челябинских кадровых ресурсов, предварительно обучив их в столице. «На то, чтобы представительства федеральных компаний начали работать по московским стандартам, потребуется время, но это не значит, что это невозможно, – добавляет Антон Селезнев. – Пять лет назад еще никто не мог представить, что в России появятся автомобильные дилерские центры европейского уровня. Сейчас даже вопросов не возникает, ехать ли на разбитую автостоянку или побывать в комфортном салоне автодилера. То же самое происходит и в риелторском бизнесе. Сегодня есть возможность обучать людей как непосредственно в Москве, так и дистанционно».

Представители московских агентств недвижимости, развивающие свою сеть в регионах, сходятся в одном: тяжелее всего придется игрокам, которые оказывают услуги на качественно низком уровне. Такие компании раньше других потеряют своих клиентов и будут вынуждены уйти с рынка первыми.