Ипотека нуждается в срочной реанимации

Ипотека в стагнации: во время кризиса объемы выдаваемых банками кредитов снизились в пять-шесть раз. Пока власти ломают голову над тем, как снизить процентные ставки по ипотечным кредитам хотя бы до 13% годовых, и разрабатывают федеральную программу поддержки строительства жилья эконом-класса, клиенты банков обеспокоены лишь тем, чтобы не угодить в черные списки должников и не лишиться крыши над головой.

По статистике Банка России, с начала года объем выданных банками ипотечных кредитов составил порядка 44 млрд рублей, в то время как в прошлом году, даже несмотря на осеннюю «заморозку» долгосрочных программ кредитования в подавляющем большинстве банков, вызванную финансовым кризисом, суммарный объем составил 610 млрд рублей. Причины низкой востребованности ипотечных кредитов очевидны: ставки по ссудам за время кризиса существенно возросли, требования банков к размеру первоначального взноса и уровню доходов ужесточились. Правда, в мае наметились первые признаки «потепления»: средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам в российских банках впервые за последние месяцы снизилась – с 14,9% до 14,6% годовых, а по валютным займам – с 13,9% до 13,6% годовых. Однако еще в прошлом году средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях составила лишь 12,9%, а по кредитам в валюте – 10,9% годовых. При этом самые низкие ставки по кредитам (14,3%) предлагают крупнейшие банки, которые, по сути, монополизировали рынок ипотечного кредитования: на долю кредитных организаций, составляющих первую пятерку рейтинга российских банков по величине активов, приходится 66% выданных рублевых ипотечных кредитов. В банках из третьего-пятого десятка величина процентной ставки по кредиту достигает 16,1% годовых.

По словам руководителя кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Челябинске Оксаны Обогреловой, в первые месяцы кризиса многие банки повысили ставку по ипотечным кредитам в рублях в среднем на 4-5% годовых. «Зачастую это была так называемая «ставка отсечения», которая вводилась для того, чтобы население не хотело брать кредиты, – считает эксперт. – Таким образом банки снижали риски при возможном ухудшении ситуации, а когда все прояснилось, основные игроки снизили ставку до реальной, однако, несмотря на это, стоимость кредитов пока все же выше докризисного уровня по причине подорожавших инвестиций».

На заоблачный размер процентных ставок по ипотечным кредитам весной указывал и президент России Дмитрий Медведев, заявив, что «ипотеку под 20% годовых будет брать только ненормальный», и ясно задав ориентир – не выше 12% годовых. Сегодня процентные ставки по ипотечному кредитованию находятся на уровне трехлетней давности, признает глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка. Однако, по его словам, уже в следующем году ставка ипотечного кредитования в России может быть снижена до 13% годовых, поскольку Банк России «уже дает понять, что ставка рефинансирования будет активно снижаться».

А пока ставки по ипотечным кредитам остаются высокими, даже продолжающееся снижение цен на жилье не стимулирует спрос, а в лучшем случае лишь вызывает желание дождаться истинного «дна». Сегодня, по данным Росстата, средняя цена жилой недвижимости в стране составляет порядка 54 тыс. рублей за квадратный метр. По словам главы АИЖК, «растормошить» рынок способно снижение стоимости квадратного метра еще хотя бы на 20-30%, до 30 тысяч рублей – в таком случае при ставке ипотечного кредита не выше 15% годовых жилье станет доступно для 42% семей, а если ставки по ипотеке снизятся до 12% – уже для 52% семей, оценил Александр Семеняка. Между тем в Челябинске цены на жилье уже вплотную приблизились к указанной отметке: согласно статистике сайта DomChel.ru, в июле средняя стоимость квадратного метра составила 32-33 тыс. рублей, снизившись за месяц в среднем на 5%. По мнению Оксаны Обогреловой, неуклонное падение цен на недвижимость в течение последних месяцев уже отпугнуло инвесторов, которые привыкли рассматривать приобретение жилья, в том числе и в кредит, как выгодный способ инвестирования средств.

Впрочем, важным сдерживающим фактором сегодня являются не только высокие ставки по ипотечным кредитам и ожидания продолжения коррекции на рынке жилой недвижимости, но и снижение доходов населения: многие южноуральцы отправились в вынужденные отпуска или потеряли существенную часть заработка из-за остановки производства и спада продаж. Кроме того, многие, даже сохранив прежний уровень достатка, сознательно отказываются от ранее запланированных кредитов из-за неуверенности в завтрашнем дне. А для тех, кто уже приобрел квартиру в кредит, дата ежемесячного платежа становится черным днем календаря. По статистике Банка России, с начала года совокупный объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам увеличился в 1,7 раза – до 19,8 млрд рублей. При этом начиная с марта объемы погашаемой задолженности превышают объемы вновь выдаваемых кредитов, поэтому общая сумма задолженности по ипотеке в течение последних трех месяцев снизилась – с 1,073 трлн рублей до 1,010 трлн рублей. В Челябинской области размер просрочки по ипотечным кредитам уже перевалил за 1,13 млрд рублей, при этом учитывались лишь ссуды, платежи по которым не поступали уже свыше двух месяцев. Банки предлагают заемщикам, столкнувшимся с финансовыми трудностями, различные программы реструктуризации долга. Как отмечает управляющий челябинского филиала Банка СМП Дмитрий Довженко, для ипотечного заемщика главной целью остается рассчитаться с банком. И лишившись постоянного источника дохода, люди боятся оказаться на улице, поэтому готовы практически на все, лишь бы получить хоть какую-то уверенность в завтрашнем дне.

Программа по реструктуризации ипотечных кредитов, разработанная АИЖК, пока не встретила горячего отклика – в первом квартале года в Южно-Уральскую корпорацию жилищного строительства и ипотеки за консультацией обратилось свыше тысячи жителей области, испытывающих трудности с погашением ипотечного кредита, но заявление о желании получить стабилизационный займ написали не более трех десятков южноуральцев. Как справедливо заметил Александр Семеняка, во время кризиса «люди боятся брать второй кредит, они стараются либо воспользоваться помощью родственников, либо продать имеющееся имущество». Впрочем, в ближайшее время АИЖК готовится предложить еще одну программу реструктуризации проблемных ипотечных кредитов.