Ставка раздора

Неблагоприятная экономическая обстановка провоцирует арендаторов торговых комплексов Челябинска на конфликты с арендодателями. 14 января предприниматели из ТК «Синегорье» повторно обратились к администрации комплекса с требованием снизить арендную ставку на 30%. Однако идти на уступки руководство здания на улице Степана Разина пока не торопится. Не считают необходимым уменьшать стоимость аренды одинаково для всех и в ТРК «Фокус», ссылаясь на то, что уместнее использовать грамотную маркетинговую политику. Между тем в некоторых комплексах, например, «Фиесте» все-таки вынуждены пересматривать арендные ставки, оказавшиеся в условиях кризиса слишком высокими для челябинских предпринимателей.

Больной вопрос дорогой аренды челябинские предприниматели поднимают систематически. Перманентно сетуют на невыгодные условия работы в комплексе арендаторы ТВК «Калибр». Заявляли в прошлом году во всеуслышание о проблеме высоких ставок арендаторы торговых рядов «Никитинские». А в преддверии Нового года акцию протеста устроили предприниматели из другого ТК, принадлежащего Артуру Никитину, – «Синегорье». На этот раз мотивация оказалась более серьезной – невозможность «тянуть лямку» в виде дорогой аренды в столь непростых экономических условиях.

По словам индивидуального предпринимателя Светланы Бунеевой, значительное повышение арендных ставок в «Синегорье» состоялось еще летом прошлого года. Однако в связи с кризисом эта проблема стала для предпринимателей особенно острой. «Если год назад я платила за два отдела 140 тысяч рублей, то сейчас мне приходится платить 200 тысяч, – сообщает она корреспонденту Chel.ru. – Продажи идут на убыль, а аренда растет. Многим из нас приходится брать кредиты, чтобы расплатиться с ней».

Шесть лет назад, когда комплекс открылся, подобная ситуация уже имела место. «Тогда аренду нам снизили сразу с двух до одной тысячи рублей, потому что центр опустел и администрации нечего было делать, – продолжает госпожа Бунеева. – И сейчас отсюда съехало одновременно около 20 арендаторов». Те же предприниматели, что стремятся попасть в «Синегорье», пока не осознают, что, возможно, просто не смогут потянуть такую высокую аренду, считает Бунеева.

Практически сразу после новогодних праздников, 14 января, арендаторы комплекса на улице Степана Разина повторно обратились к администрации ТК. «Владельцам торговых комплексов уже снизили НДС, а аренда в их ТК при этом осталась на прежнем уровне», – говорит Светлана Бунеева. В настоящее время предприниматели «Синегорья» требуют снижения арендных ставок на 30%. По словам госпожи Бунеевой, в других торговых комплексах уменьшение цены аренды уже началось. «Это происходит в «Горках» и «КУБе», – уточняет она. – Но там располагаются в основном брендовые отделы, федеральные арендаторы, а нам, челябинцам, снижать аренду не спешат».

В «Стройсвязьурал-1» обещали рассмотреть заявление предпринимателей. «Администрация сказала, что, возможно, пойдет нам навстречу», – говорит госпожа Бунеева, предполагая при этом, что, скорее всего, к каждому арендатору будут подходить индивидуально, учитывая занимаемую им площадь. Если же ответ о снижении арендных ставок будет отрицательным, предприниматели намерены обратиться за помощью к администрации города. «Необходимо, чтобы эту проблему взяла под контроль мэрия, – считает представитель инициативной группы. – Сейчас все чаще говорится о помощи малому бизнесу, но никакой реальной поддержки мы не чувствуем».

В «Стройсвязьурал-1» комментировать сложившуюся ситуацию корреспонденту Chel.ru отказались. Управляющий ТК «Синегорье» Андрей Кетов вообще заявил, что ничего не знает о данной проблеме.

У представителей других торговых комплексов свое мнение на этот счет: владельцам коммерческой недвижимости в условиях кризиса тоже надо как-то выживать. Директор по развитию холдинга «Русский дом» (ТРК «Фокус») Алексей Шестаков считает, что у владельцев челябинских ТК и ТРК есть два выхода из положения, и снижение арендных ставок – самый крайний способ поддерживать прибыль.

Менее болезненный прием – маркетинговые мероприятия, которые позволяют повысить привлекательность объекта. «Пока мы стараемся совместно со своими арендаторами работать в этом направлении, – говорит господин Шестаков. – Если это не устраивает арендатора, решаем вопросы с каждым индивидуально. Если арендатор имеет большое значение для комплекса, то ему будут сделаны скидки. Например, якорным или любым другим, пользующимся большим спросом у покупателей. При этом надо учитывать реальную прибыль оператора. Так, на ювелирные изделия наблюдается ажиотаж, потому что люди вкладывают в это деньги. А трудности испытывают продавцы дорогой одежды».

При этом господин Шестаков замечает, что в целом снижение аренды в торговых комплексах Челябинска все-таки наблюдается. По его словам, процесс начался еще в ноябре 2008-го. «В некоторых случаях это было связано с изначально неправильно выбранным форматом, например, значительно были снижены арендные ставки в ТК «Фиеста», – поясняет он. – Затем и в других комплексах последовало снижение ставок на фоне кризиса. Многие операторы испытывают сегодня трудности».

Прогнозируя возможное развитие событий, топ-менеджер «Русского дома» обращается к примеру Магнитогорска. «Многие операторы «Фокуса», арендующие помещения в Магнитке, закрывают там магазины несмотря на существенное снижение ставок, – говорит господин Шестаков. – Через один-два месяца Челябинск окажется в таком же положении». До сих пор, по его словам, в столице Южного Урала снижение арендных ставок находилось в пределах 10%. В дальнейшем можно прогнозировать уменьшение стоимости аренды от 20 до 50% в зависимости от комплекса и операторов, считает Алексей Шестаков.

Напомним, что в конце 2008 года компания MD&T, региональный партнер компании GVA Sawyer в Челябинске, опубликовала официальный отчет по рынку коммерческой недвижимости в нашем городе. Согласно цифрам, приведенным аналитиками, по некоторым объектам арендная ставка в торговых комплексах была снижена на 30-35% по сравнению с докризисным уровнем – концом августа 2008 года. Так, в сегменте качественных торговых площадей наибольшее снижение ставок отмечено в открывшемся весной 2008-го ТРК «Куба», в котором до сих пор есть вакантные торговые площади. На них стоимость аренды снизилась в среднем на 30%. Эксперты отметили также снижение ставок в ТРЦ «Фокус» в среднем на 20-25%. Аналогичная ситуация отмечена и в сегменте некачественных (согласно классификации компании MD&T) торговых комплексов. Так, в ТК «Александра» ежемесячная арендная плата снизилась на 20%. В «Молодежной моде» цена аренды уменьшилась на 18%.

Аналитики считают, что на фоне падающей покупательской способности в 2009 году арендаторы будут отдавать предпочтение торговым центрам с наиболее тщательно проработанной концепцией, удобным местоположением и профессиональными управляющими компаниями – тремя необходимыми составляющими для привлечения потока покупателей. Недостатки некоторых ТРК, ранее сглаживаемые растущим спросом, в 2009 году приведут к потере арендаторов.