Виктор Лебедев, гендиректор девелоперской компании «Энергоинвест»: «Рынку девелопмента Челябинска исполняется семь лет, отправной точкой его развития стало начало деятельности нашей компании…»

Если задаться вопросом, с кого начался челябинский девелопмент, то ответом будет имя Виктора Лебедева. До 2001 года понятия «девелопмент» на местном рынке недвижимости не существовало вовсе. Оно появилось вместе с компанией «Энергоинвест», занявшейся комплексом работ по определению концепции территорий, привлечению инвестиций, строительству и управлению объектами. С самого начала деятельности компания заявила открытый, публичный формат ведения бизнеса, что было для Челябинска в новинку. Результаты, достигнутые на сегодняшний день, подтверждают, что был выбран правильный курс. В настоящее время деятельность «Энергоинвеста» охватывает несколько сегментов рынка коммерческой недвижимости – офисные центры и торгово-развлекательные комплексы, объекты загородной недвижимости и проекты в области логистики. «Энергоинвест» является действующим членом «Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости России», представляя интересы УрФО на федеральном уровне. И все же этот день рождения – не просто повод подвести определенные итоги. Есть в семилетии некая символичность законченного цикла и перехода на новый уровень.

– Виктор Николаевич, если мы говорим о семилетии как определенном периоде в развитии «Энергоинвеста», то вполне закономерно спросить, с чего началась первая в Челябинске компания-девелопер?

– В конце 90-х годов, подыскивая себе офис, я стал инвестором строительства офисного здания на улице Труда, 95. Это был мой первый опыт частного инвестирования в челябинскую коммерческую недвижимость. Купив в строящемся объекте три этажа, понял, что эта тема вполне подходит для развития бизнеса. Я в принципе мог получить маржу не только как инвестор, но и как девелопер. В январе 2001 года в результате объединения нескольких юридических лиц было создано закрытое акционерное общество «Энергоинвест». Я возглавил эту компанию и до сих пор являюсь ее генеральным директором.

– Реализуя свой первый проект, с какими трудностями столкнулись?

– Сложностей было много. Нам пришлось поставить перед собой глобальную задачу, мы были новой, никому не известной компанией с грандиозными планами по комплексной застройке центра города, при этом у нас отсутствовала сторонняя финансовая поддержка и административный рычаг… Что уж сложнее?

Отправным пунктом в становлении компании оказался комплексный анализ текущего состояния Челябинска и оценка перспектив его развития. То есть мы стали изучать что, где, когда и в каких объемах нужно городу, учитывая при этом потенциал его развития и мировой опыт. В результате была сформирована концепция нового городского общественно-массового центра под названием «Золотое кольцо», которую затем одобрил Градостроительный совет Челябинска. Но это произошло много позже. А пока нам предстояло разработать проект планировки территории, что заняло практически два года. Два долгих убыточных года... Проектные работы не приносят дохода, поэтому приходилось вкладывать много финансовых средств, ничего не получая взамен.

Конечно, начальный этап, период становления – всегда один из самых сложных. Это проверка на прочность. Особенность рынка недвижимости заключается в присутствие высокого входного барьера в виде размеров собственного капитала, который дает или не дает возможность заниматься разработкой документации, вести маркетинговые исследования, решать вопросы с землей.

Компания «Энергоинвест» создана 26 января 2001 года в Челябинске. Сегодня реализует ряд проектов по комплексной застройке территорий: проект «Золотое кольцо», который включает в себя деловой квартал «Парк офисов»; проект «Университи», в рамках которого компания осуществляет изучение и развитие территории площадью 70 га. Кроме того, «Энергоинвест» является девелопером загородного жилого комплекса «Видово» на озере Чебаркуль (80 га), который стал лауреатом Национальной премии «Поселок года 2007» и был удостоен «Золотой» премии. Бизнес-дом «Петровский», входящий в деловой квартал «Парк офисов», был награжден премией Commercial Real Estate AWARDS как лучший офисный центр класса А в регионах.

Проект «Золотое кольцо» в целом и первый в его составе «Парк офисов» в частности – это комплексная застройка. Земля в муниципальном ведении, но многие участки уже были обременены и имели своих арендаторов. К тому же земля в центре города – это дорогое удовольствие. Что означало колоссальные вложения без непосредственной отдачи, потому что оформление документов заняло продолжительное время. В то же время необходимо было вести кропотливую работу с муниципальными службами и археологами, поскольку застройка планировалась в исторической части Челябинска.

Закончив подготовительные работы, в 2003 году мы столкнулись с новыми трудностями – выход на рынок новой компании с неизвестным продуктом. Мы предложили местному бизнес-сообществу офисы класса А, которые в тот момент были только в Москве и Санкт-Петербурге. Первые проекты появились и в Екатеринбурге, но в Челябинске об этом вообще ничего не знали. Теперь уже затраты шли на раскрутку компании «Энергоинвест» и нашего объекта. В итоге за пару лет к моменту начала строительства первого бизнес-дома «Славянский» были потрачены миллионы долларов!

Если говорить о сегодняшнем дне, то реализация масштабных проектов не существует изолированно от решения сложных общегородских проблем. Такой подход отличает современный цивилизованный бизнес. Например, мы в процессе строительства решаем вопросы экологического характера. «Парк офисов» располагается на берегу реки Миасс, вопросы ее благоустройства и улучшения экологического состояния стоят достаточно остро и требуют эффективных дорогостоящих решений. Так, занимаясь территорией бизнес-дома «Петровский», мы создали для реки естественный ландшафт. В отличие от традиционного железобетонного берега впервые в Челябинске использовали технологию «габионного берегоукрепления», применяемую в таких городах, как Париж и Венеция. В России она есть пока только в Москве и Санкт-Петербурге.

– А как родилась идея комплексной застройки реки Миасс? И как разрабатывалась концепция «Парка офисов»?

– Идея создания «Бизнес-парков» – единых кварталов общественно-деловой застройки – была привезена из-за рубежа. Я воспользовался международным опытом и сумел его реализовать в Челябинске. Почему именно застройка у реки Миасс? Я жил в районе Цирка, часто там гулял и видел, что ядро, которое мы назвали «Золотым кольцом», начало строиться еще в советское время – Цирк, Торговый центр, Дворец спорта, Краеведческий музей, Оперный театр… Словом, что-то уже присутствовало, но объекты были расположены друг от друга далеко и разобщены. У меня возникла ассоциация с Берлином: когда этот город снова стал столицей, немцы снесли центр и отстроили его заново. Так и возникла идея «Золотого кольца» – идея объединения автомобильного трафика, пешеходных потоков, добавления к этому нужных коммерческих объектов, зон рекреации и социальных составляющих. Все лежащие в основе проекта маркетинговые идеи принадлежат лично мне и коллективу «Энергоинвеста». А планировку разработал Илья Понамарев.

– Какие еще ноу-хау были использовались компанией? Например, на этапе реализации проекта «Парк офисов»?

– Как я уже говорил, мы предложили рынку новый продукт – бизнес-парки. Не став строить «штучные» объекты, пошли по пути комплексного освоения территорий – это и стало нашим большим конкурентным преимуществом.

Передовые технологии применяли и в работе с персоналом. В процессе реализации первого проекта «костяк» компании «Энергоинвест» прошел серьезную школу, как «губка» впитывая огромные объемы новой информации. Используя эти знания, мы смогли построить объект адекватный времени и востребованный бизнес-средой. При строительстве бизнес-дома «Славянский» была отработана четкая система контроля за производимыми работами, отлажен механизм выбора и поставки материалов, механизм взаимодействия с подрядчиками. К примеру, общестроительные работы мы выполнили всего за девять месяцев, отделка заняла еще квартал и в начале 2005 года объект был введен в эксплуатацию. На примере бизнес-дома «Славянский» мы показали, что построить современный объект быстро, красиво и качественно – можно.

– В связи с необходимостью реализовывать проекты быстро, красиво и качественно, перед вами как быстрорастущей компанией не возникает сегодня проблемы кадрового голода?

– Грамотный персонал – это проблема, тем более в девелоперском бизнесе. В Челябинске таких людей единицы, так что вопрос кадрового голода не обошел нас стороной. Найти профессионала очень сложно, но сейчас у нас работают хорошие специалисты.

– Какой положительный и отрицательный опыт вынесла компания по итогам реализации первых объектов?

– Прежде всего «Энергоинвест» научился выживать, а уже потом работать как команда профессионалов. Имея хороший стартовый капитал, мы изучили передовой международный опыт, увидели интересные наработки и типичные ошибки уже реализуемых проектов в Москве, проанализировали текущую и перспективную ситуацию в городе, поэтому предложили адекватные объекты, сделав компанию известной в профессиональном сообществе. Но для этого был еще и удачный период. Время сыграло нам на руку, именно тогда рынок офисов был благодатным полем для развития бизнеса. Сейчас это сделать на порядок сложнее.

Об основных сложностях, с которыми «Энергоинвесту» пришлось столкнуться, я уже рассказал. Это тоже опыт, хотя и отрицательный. Из него мы вынесли, что все условия в сегменте офисной недвижимости диктует рынок – он «проглотит» лишь тот объем, который готов принять в данное конкретное время. Судите сами, в 2005 году к моменту запуска бизнес-дома «Славянский» было заполнено уже 85% площадей – это очень хорошие показатели. Второй объект – бизнес-дом «Петровский» – мы сдавали в 2006 году. Спустя лишь год ситуация на рынке коммерческой недвижимости существенно изменилась: появился офисный центр «Аркаим», уже работали бизнес-дом «Славянский» и «Мизар». В результате, к моменту сдачи «Петровского» он был заполнен всего наполовину. В этом году мы планируем сдать в эксплуатацию бизнес-дом «Павловский». И, по нашим расчетам, к его открытию заполняемость составит лишь 30%. Остальная часть арендаторов появится в течение полугода-года.

Это объективный процесс. Таким образом рынок, насыщаясь, реагирует на дополнительное предложение. В ближайшие несколько лет появится большое количество новых офисных зданий, проекты которых сегодня находятся на разных этапах согласования, а некоторые уже начали реализовываться. И каждому из них придется все больше сил и средств тратить на 100%-ое заполнение. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости существенно меняется с каждым годом. И близок тот переломный момент, когда предложение превысит спрос. Уже сегодня мы пересматриваем стратегию в отношении объектов офисной недвижимости, меняем акценты, переходя в другие сегменты рынка. Бизнес-дом «Павловский», фаворит этого года, вариант беспроигрышный, его площадь всего пять тысяч квадратных метров, на него всегда найдутся клиенты. Совсем тяжко придется тем, чьи объекты сегодня на уровне планов и проектов, особенно если это компании местного формата.

– Опираясь на опыт собственной компании, вы можете сказать, что прежде всего необходимо девелоперу для реализации многофазных проектов? Финансовый партнер, поддержка администрации или что-то еще? И какие проекты на сегодняшний день наиболее перспективны?

– При реализации крупного проекта любая поддержка на пользу. У нас ее не было – только свой капитал и коллектив. Но тогда у новой региональной компании еще были шансы, сейчас их практически нет. Очень сильно изменилась конкурентная среда на рынке офисов. Сегодня надо иметь хороший опыт, безупречную репутацию и большие финансовые возможности. Выход на региональный рынок федеральных девелоперов в еще большей степени повышает входные барьеры бизнеса. В результате новичкам почти не остается места.

Если и говорить о перспективных проектах, то это девелопмент в торговом сегменте. С таким выводом согласно большинство экспертов и аналитиков, изучающих челябинский рынок.

– В свое время компания «Энергоинвест» активно использовала практику продажи офисных площадей в «Славянском» и «Петровском». Планируете ли продавать площади в будущих проектах компании, в том числе и торговых?

– Последний объект, который мы выставили на продажу, бизнес-дом «Павловский» – третий в составе «Парка офисов». Других предложений на продажу площадей в розницу нет и не будет. Сегодняшний день диктует продавать объекты целиком.

– Перед вами стоит проблема брокериджа и управления готовыми площадями?

– Управлением мы начинали заниматься сами, но потом поняли, что это не наш профиль. С удовольствием отдали бы процесс в руки профессионалов, но федеральные компании к нам еще не пришли, а местные – весьма слабая альтернатива. Среди действующих игроков мы не смогли найти достойных, которым можно было бы доверить управление площадями. Так появилась компания «Сан Плаза», которая управляет сейчас нашими объектами. То есть мы, как и другие действующие офисные центры, вынуждены решать вопрос на местном уровне. Надеемся, со временем ситуация изменится.

Вопрос брокериджа мы тоже пытались решить с помощью других компаний – привлекали сторонних консультантов, обращались к услугам местных риэлторов. Но как оказалось в итоге: проще работать самостоятельно. Это позволяет напрямую общаться с клиентами, контролировать ситуацию на рынке офисов и вовремя делать выводы о его состоянии.

– Вы уже говорили о том, что концепцией бизнес-парка «Энергоинвест» обязан международному опыту. Какие еще интересные идеи почерпнуты за рубежом?

– Многие идеи черпаем «оттуда». (Улыбается). Среди последних международных мероприятий, где я побывал, международная отраслевая выставка «EXPO REAL», которая проходила в Мюнхене. На протяжении трех дней она представляла собой сам рынок, собрав всех ключевых игроков и европейские капиталы. Это идеальные условия для стратегий входа в рынок международных экспонентов: здесь представлены все важные центры, предприятия и партнеры европейской индустрии недвижимости. И весьма показательно, что, например, стенд Москвы, который мы так часто приводим в пример и которому следуют регионы, выглядит менее презентабельно, чем стенд средней западной девелоперской компании. Это демонстрация того, что российский рынок еще незрелый, а иностранные инвесторы считают его «диким», поэтому при вложении денег относятся с большой осторожностью.

– В связи с этим как вы относитесь к перспективе выхода компании «Энергоинвест» в другие города и регионы России?

– «Энергоинвест» – первая девелоперская компания Челябинска. Здесь построены все наши объекты. Расширять географию мы планируем, но пока в пределах Челябинской области, и уже сегодня ведем над этим работу. К примеру, с 2006 года началась реализация масштабного проекта на берегу реликтового озера Чебаркуль – строительство загородного жилого комплекса «Видово». Его площадь составляет 80 гектаров. Эту идею высоко оценили эксперты IV Ежегодной национальной премии «Поселок года–2007». В результате, «Видово» в номинации «Поселок года–2007. Регионы России» был удостоен высшей награды.

В 2007 году компания «Энергоинвест» приступила к реализации проекта торгово-досугового комплекса «Бродвей» в закрытом городе Озерске. Современный ТДК площадью 36 тысяч квадратных метров планируется возводить очередями в течение трех лет. Инвестиции составят более 25 миллионов евро.

– Виктор Николаевич, подводя определенные итоги деятельности компании, вы можете сказать, что лично для вас означает ее семилетие?

– Возраст компании обозначает в ее развитии определенный этап, проходя который мы оцениваем конкретный результат. Результатом семилетней деятельности компании являются яркие и масштабные проекты, реализованные и реализуемые в Челябинске и Челябинской области. Но это лишь видимая часть айсберга. На самом деле невероятное количество энергии и усилий вкладывается в ежедневный процесс достижения поставленных целей, в осуществлении своего предназначения, которое я вижу в создании объектов, дающих людям комфорт и наполняющих чувством гордости за родной город. Для себя лично считаю «Энергоинвест» делом всей своей жизни.