«РегионИмпульс»: правильный выбор

Что объединяет инвестора, желающего вложить деньги в недвижимость, владельца компании, планирующего строительство объекта, собственника земли, надеющегося ее выгодно продать, и покупателя, рассчитывающего ее же выгодно купить? Кроме интереса к тому, что в прямом и переносном смысле лежит на поверхности, интерес к тому, что не столь явно. Например, к истории участка или здания. Желательно в документах.

К ограничениям, которые накладывает правовое зонирование, градостроительный план, наличие или отсутствие инженерных коммуникаций и прочее. Наконец, к его перспективам в связи с развитием территории и изменением конъюнктуры рынка. Остается вопрос, как этот интерес удовлетворить. И на сегодняшний день он может быть решен: всю необходимую информацию готово предложить аналитическое агентство «РегионИмпульс».

Подобная степень востребованности консультационных услуг не случайна. Бурный период первоначального накопления капитала, пришедшийся на последние 15 лет, значительно усложнил историю земельных отношений собственников, сделав ее для нынешних покупателей подчас совершенно непрозрачной. Однако интерес к ней отнюдь не праздный: любой желающий вложить деньги в землю или недвижимость хочет обезопасить себя и от притязаний бывших владельцев, и от исков властей. Ситуация может усугубляться неполным либо неправильно оформленным пакетом документов, незнанием планов муниципалитета по отношению к территории, на которой находится участок, и многими другими нюансами.

«Именно поэтому мы решили предложить нашим клиентам такую эксклюзивную услугу, как подготовка комплексного заключения по запрашиваемому земельному участку или объекту коммерческой недвижимости, – говорит г-жа Ющенко. – В этом документе потенциал объекта проверяется с точки зрения градостроительных, земельных и других нормативных актов и экономических законов».

Для детальности анализа заключение разбито на четыре основных раздела: градостроительный, юридический, технический и экономический. «Градостроительный раздел необходим, потому что он позволяет выявить те проблемы, которые могут возникнуть с размещением объекта на той или иной территории, – рассказывает директор «РегионИмпульс». – Первое, что мы смотрим, – правовое зонирование. Например, торгово-развлекательный комплекс нельзя разместить в коммунально-складской зоне, поэтому при покупке участка подобная информация прежде всего нужна инвесторам, чтобы не ошибиться с планируемым назначением объекта. Не менее важно знать и ограничения, которые вносит градостроительный план. Понятно, что нет смысла что-либо строить на участке, если в перспективе на его месте будет проложена дорога. Также нет смысла строить здание, не зная границы застройки городской территории, поскольку, если построенный объект выйдет за их пределы, в лучшем случае управление архитектуры предложит его скорректировать, в худшем – снести. Кроме того, нужно знать ограничения по этажности зданий, сервитуты, наличие инженерных сетей, проходящих по участку, а также охранные коридоры близлежащих коммуникаций, и т.д.»

Еще один важный момент, который входит в градостроительный раздел заключения, это определение застройщиков на конкретном участке. «Если он находится внутри микрорайона, то мы обязательно интересуемся, кто его разрабатывает, что запланировано на месте этого участка, – рассказывает собеседница. – Если участок находится в собственности у клиента, то, естественно, мы просим застройщика микрорайона учесть планы нашего клиента».

Информация об основном застройщике и его планах важна еще и потому, что имеет политический аспект. Не секрет, что сроки реализации проектов у компаний-фаворитов и тех, что являются для очередной администрации персонами нон-грата, серьезно различаются.

«В такой ситуации мы, конечно, узнаем о планируемых основным застройщиком сроках, но еще важнее знать, где и в каком состоянии находятся документы, этим занимается юротдел и это является юридической частью предлагаемого заключения, – говорит Александра Ющенко. – Помимо анализа данных о наличии правоустанавливающих документов, их законности и срока действия, мы можем предложить перечень всех необходимых документов на землю и недвижимость в зависимости от цели, которую поставил себе собственник. Зачастую владельцы полным пакетом документов не обладают, в результате, у человека могут быть документы о праве собственности на землю, но не на здание, и сам объект строился без разрешительных документов и формально является самостроем, поэтому его, к примеру, нельзя использовать в качестве залога в банке. Мы же можем не только обозначить и собрать полный пакет документов, но, если необходимо, помочь узаконить объект в суде».

Однако не стоит говорить, что для успешного вложения в землю или недвижимость знания проблем и умения обходить подводные камни будет достаточно. Для хорошего инвестора характерна способность видеть перспективу. «Это позволяет сделать экономический анализ участка, – полагает руководитель «РегионИмпульса. – Можно оценить привлекательность земли или недвижимости, исходя из нынешней рыночной конъюнктуры, а можно посмотреть и с учетом ситуации, которая будет складываться. Например, объект, который находится на Краснопольской площадке, сегодня не приносит дохода, но через определенное время он резко вырастет и в стоимости, и в доходности. Перспективной может оказаться не только территория, но и назначение объекта. В Челябинске, к примеру, сейчас есть мода на ТРК, потому что предложение было ограничено, в тоже время уже явно дает о себе знать и спрос на складские помещения. Естественно, каждый конкретный участок с учетом ограничений, о которых уже говорили, имеет собственную перспективу развития, но наша задача – предложить клиенту наиболее доходный вариант его использования. Это даже, с профессиональной точки зрения, пожалуй, самое интересное».

Именно с анализом инвестиционной привлекательности, по словам Александры Ющенко, агентство «РегионИмпульс» и связывает свои перспективы. «Заключение, которое мы сейчас предлагаем своим клиентам, по сути первый шаг к инвестиционному предложению, – считает она. – Сегодня мы ищем и анализируем информацию по участку заказчика либо подбираем землю под проект заказчика, но гораздо интереснее находить перспективные земли и, определив максимально выгодный вариант их использования, продавать саму идею».