Ольга Ступак, директор по основной деятельности челябинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация»: «БТИ – единственная организация, которая видит объекты "вживую"»

Техинвентаризация – не тот вид бизнеса, с которым сталкиваешься ежедневно. Это не торговля, не общепит. Поэтому представления о нем зачастую весьма смутные. К примеру, для меня, живущей в родительской квартире, в свое время стала открытием связь между немолодой женщиной с матерчатой рулеткой и полученным в результате наследством. Но специалистов это не смущает. Подобное неведение, считает директор по основной деятельности челябинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризации» Ольга Ступак, заканчивается сразу, как только возникает желание своим имуществом воспользоваться. Об этом и многом другом мы говорили накануне двойного юбилея – 80-летия отрасли и 40-летия «Ростехинвентаризации».

– Ольга Владимировна, начнем с истории. Насколько известно, техинвентаризация нужна при оформлении недвижимости в собственность. Какие цели ставились перед ней в 1927 году, когда частной собственности становилось все меньше и меньше?

– Отрасль начала свою историю с вышедшего в 1927 году положения об инвентаризации недвижимого имущества, принадлежавшего местным советам. Делалось это для того, чтобы полученные в результате данные об имеющемся жилье, объектах соцкультбыта, коммуникациях проанализировать и использовать для планирования жилищного строительства, развития инфраструктуры. Тогда именно это было основной целью.

– Значит, были и другие?

– Конечно. Данные техинвентаризации с самого начала использовались для статистического анализа и для создания налогооблагаемой базы. Положение 1927 года подразумевало помимо инвентаризации проведение и инвентаризационной оценки, при которой определялась стоимость конструктивных элементов здания и строительно-монтажных работ. Полученная в итоге цифра становилась основой для расчета налога на собственность.

Кроме того, у органов техинвентаризации была еще функция регистрации прав собственности, поскольку частная собственность в советский период все же существовала. Например, в 1948 году президиум Верховного Совета СССР установил, что каждый гражданин и гражданка имеют право купить или построить для себя на праве личной собственности жилой дом – как в городе, так и вне города. Оформлением договоров купли-продажи, дарения, наследования БТИ занимались вплоть до 1998 года, когда появилась федеральная регистрационная служба. Сейчас это делает регпалата.

– После передачи полномочий по оформлению документов регистрационной службе к чему сегодня сводится роль органов техинвентаризации?

– Дело в том, что основная задача техинвентаризации как таковой – зафиксировать на бумаге объект в том виде, в котором он существует реально. Мы единственные из организаций, кто видит здание или квартиру «вживую», все остальные «видят» их на бумаге, работая с проектными или правоустанавливающими документами.

– Возможны дома-«мертвые души»?

– Да, прецеденты были. Когда в 1998 году регистрационная палата только создавалась, сложилась такая практика: если объект уже внесен в реестр прав, при повторной продаже или передаче в залог технические сведения о нем не запрашивать. Практика эта длилась до того момента, пока человек не купил пустое место. После этого регпалата стала требовать так называемые справки об отсутствии изменений в объекте: если человек гарантирует, что никаких изменений в здании не произошло, то техинвентаризатор только фиксирует наличие объекта. Сейчас 93 федеральный закон, объявивший «дачную амнистию», тоже может стать причиной подобных сделок.

– Почему?

– Он не требует при регистрации сделок с недвижимостью предоставления поэтажного плана объекта, если этот план уже был внесен в реестр объектов права. В результате у приобретаемого жилого дома на бумаге может быть один этаж, а в реальности – три.

– Можно все-таки обобщить, кто и в каких случаях прибегает к услугам техинвентаризаторов?

– Эта услуга нужна застройщикам для того, чтобы ввести объект в эксплуатацию. В этом случае наша задача – отразить здание таким, каким оно построено, со всеми его отклонениями от проекта. К примеру, в панельном жилом доме замеры комнат выполняются по четырем сторонам, так как длина параллельных стен может существенно отличаться. В офисных зданиях могут быть построены дополнительные этажи. Все это мы фиксируем, и на основе представленной информации госкомиссия делает вывод о том, влияют ли выявленные отклонения на несущую способность конструкций, меняют ли они функциональное назначение. В результате она выносит решение – принять объект в том виде, в котором он существует, либо привести в соответствие с проектом.

Техинвентаризация нужна и собственникам. Здесь несколько основных моментов, когда появляется потребность в ней. Это регистрация прав собственности на недвижимость: в регпалату помимо правоустанавливающего документа подается выписка с техническими характеристиками, которая изготавливается в БТИ. Оформление в собственность земельного участка требует предоставления справки о том, какие строения находятся на его территории.

Нужна она и тогда, когда собственник решил воспользоваться своей недвижимостью – продать, подарить, передать в наследство, отдать под залог и т.д.

– То есть каждый раз, когда возникнет желание продать свою собственность, нужно обращаться в БТИ?

– Нет. Если имущество внесено в реестр объектов права, то сделка будет оформляться в регистрационной службе. Если документы были поставлены на технический учет до 1998 года, когда регпалаты не существовало, то сначала собственнику придется внести сведения о себе в реестр собственников, то есть опять же подать в регпалату правоустанавливающий документ и выписку. Только после этого он сможет использовать свое право на имущество.

– А если собственник захочет сдать часть своей недвижимости в аренду?

– Если срок аренды больше одного года, то она считается долгосрочной, поэтому должна быть оформлена в регистрационной палате. Для этого на арендуемую часть необходимо оформлять техдокументацию, то есть обращаться к нам.

– Получается, что рынок инвентаризационных услуг по емкости просто огромен...

– Потенциально, да. Но никто не может принудить собственника оформлять свое имущество. Возьмите закон о «дачной амнистии». С его помощью были созданы условия для того, чтобы оформить в упрощенном порядке права собственности на гаражи и частные дома с земельными участками, на которых они расположены. В законе прописан порядок оформления прав, но при этом он не носит обязывающего характера. Поэтому обычно собственник занимается вопросами своего имущества тогда, когда возникает необходимость им воспользоваться. К примеру, до сих пор существуют приватизированные еще в начале 90-х предприятия, у которых кроме плана приватизации никаких документов нет.

– Кто сейчас основные игроки на рынке техинвентаризации?

– Бюро технической инвентаризации, организовывавшиеся, начиная с 1927 года. И центральное инвентаризационное бюро, созданное в послевоенные годы для выработки общих методологических принципов инвентаризации. В 1967 году оно было переименовано в «Ростехинвентаризацию». На сегодняшний день предприятие включает в себя более 80 филиалов по всей стране.

– Какой смысл создавать конкуренцию среди госучреждений? И в чем заключается эта конкуренция?

– Смысл в том, чтобы повысить качество предоставления услуги. Когда на рынке действует монополист, который знает, что заказчик от него никуда не денется, возникает соответствующее пренебрежительное отношение. Появление конкурентов всегда меняет ситуацию к лучшему. Например, приход «Ростехинвентаризации» уменьшил общие для городского рынка нормативные сроки выполнения работ. Вопрос сроков может решаться и внутри самой организации. У нас, например, нормативный срок составляет 10 дней. Работа может быть выполнена и за более короткое время, но это увеличивает ее стоимость. Кроме того, конкурировать можно за счет набора услуг, сочетания направлений деятельности.

– То есть вы инвентаризацией не ограничиваетесь?

– Инвентаризация объектов капитального строительства, начиная с многоквартирных домов и заканчивая промышленными предприятиями, – это первое и основное направление нашей деятельности.

Второе, достаточно широкое и перспективно развивающееся, – оценка рыночной стоимости имущества. Эта услуга интересна банкам при оформлении имущества для ипотеки или залога, поскольку требуется одновременно предоставить информацию о технических характеристиках объекта и отчет о его рыночной стоимости.

Третье направление – землеустроительные работы, необходимые при оформлении земельного участка в собственность.

Есть еще одно направление – юридическое сопровождение при оформлении прав собственности. Если заказчик не располагает временем, то мы выполняем техинвентаризацию, представляем его интересы в регпалате, а он только получает документы.

– По законопроекту «О едином кадастре недвижимости», который сейчас обсуждается Думой, землеустроительные работы и техинвентаризацию будет проводить один специалист – кадастровый инженер. Не с этим ли связан ваш комплексный подход к предоставлению услуг?

– Отчасти. На самом деле законопроект очень «сырой»: он обсуждается несколько лет и принят только в первом чтении. Что получится в итоге, предугадать сложно. Сама идея понятна. На сегодняшний день постановка на учет объекта капстроительства и земельного участка ведется параллельно двумя разными ведомствами: органами технического учета и кадастровой палатой. Это неправильно. Земельный участок и расположенные на нем строения фактически являются одним объектом недвижимости. Соответственно, выполнять работу по его оформлению должен один специалист, что сэкономит время собственника, который сейчас вынужден бегать из одной организации в другую.

– Насколько я понимаю, идея единого государственного кадастра объектов недвижимости интересна не только собственникам?

– Да, после внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объектов могут использоваться для налогообложения и других целей. Сейчас сделан только первый шаг – формируется поэтапный единый государственный реестр объектов капитального строительства: пока это выполняется в трех регионах. На территории Челябинской области к июлю 2009 органы техучета должны передать всю имеющуюся в собственных архивах информацию в «Роснедвижимость». Там будет создана автоматизированная система, содержащая сведения обо всех объектах капстроительства на территории конкретного региона.

– Если при едином учете объектов недвижимости налог будет рассчитываться, исходя из его кадастровой стоимости, то исчезнет необходимость в инвентаризационной оценке...

– Дело в том, что методика кадастровой оценки недвижимости тоже находится в разработке. Какой она будет, пока никто не знает. Есть мнение, что она должна соотноситься с рыночной оценкой. В результате исчезнет существующая сейчас налоговая диспропорция, когда жители северного поселка платят за собственное имущество больше, чем жители Москвы. Такая ситуация возможна, поскольку инвентаризационная оценка, лежащая в основе налога на имущество физических лиц, складывается только из стоимости материалов и работ, которые на Севере, естественно, дороже. Она не учитывает разницу в рыночной стоимости жилья в отдаленном поселке и в столице.

В тоже время есть серьезные опасения, что из-за кадастровой оценки налог на имущество может увеличиться в несколько раз и окажется неподъемным для плательщиков. Но это, повторюсь, пока предположения.

Что же касается инвентаризационной оценки, возможно, она останется. Так как только при ее проведении рассчитывается износ здания. Этот показатель, думаю, будет учитываться и при кадастровой оценке.

– И еще один вопрос из разряда «что будет...» Если появится институт кадастровых инженеров, то определять его деятельность будет саморегулирующаяся организация. Какое место в этой структуре может занять «Ростехинвентаризация»?

– На сегодняшний день не определены критерии, по которым будет производиться аттестация кадастровых инженеров, но в любом случае квалификация наших сотрудников и статус предприятия позволит «Ростехинвентаризации» занять достойное место в новой структуре.

Есть некоторая аналогия между тем, что предлагает законопроект, и тем, что уже существует на рынке землеустроительных работ. Еще несколько лет назад все работы вел земельный комитет. После реструктуризации появился орган, куда стекается вся информация о собственниках, – кадастровая палата, а само землеустроительство – межевание и т.д. – оказалось на рынке. И сегодня этим занимается масса частных предпринимателей. На мой взгляд, на качестве предоставления услуг это сказывается негативно: землеустроительные работы требуют высокой квалификации.

– Оставим законопроект. В чем состоят сегодняшние перспективы отрасли?

– Думаю, в новейших технологиях и в кадрах. К примеру, если раньше все замерялось тряпичными рулетками, то сейчас исполнители оснащены лазерными рулетками, на линейных объектах используется современное геодезическое оборудование – тахометры и GPS-приемники. Недавно большая группа наших сотрудников прошла курс использования новейших технологий в области инвентаризации при кафедре геодезии ЮУрГУ. Новые технологии в итоге дают более высокое качество замеров и сокращают время выполнения работ. Более того, появляются новые сферы применения собственных возможностей.

– Какие, например?

– В Москве техинвентаризаторы уже работают с объемными лазерными рулетками, которые позволяют создать трехмерное изображение и увидеть не только внутреннее изображение здания, но и фасад. Поэтому у нас возникла идея делать съемку фасада здания для того, чтобы определить его площадь и необходимый расход стройматериалов, например, для реставрации. Эта информация может оказаться очень полезной для управляющих компаний, которые планируют провести ремонт, или для собственников жилья, которые захотят проконтролировать расход средств на тот же ремонт. Подобную идею можно использовать и для кровельных работ.

– С этим понятно. Но перспектива, с ваших слов, заключается и в кадрах. Интересно, откуда приходят в профессию люди, если нет такой специальности «инвентаризатор»?

– Специальности действительно нет. Поэтому до 90-х годов в техинвентаризации знания передавались буквально по наследству – работало много семейных династий. Причем исключительно женских. Почему-то считалось, что выполнить такую кропотливую работу способна только женщина. (Улыбается.) Ситуация начала меняться в 90-е, когда масса специалистов-проектировщиков перестала быть востребованной в своих институтах. Сейчас к нам идут выпускники строительных факультетов. И я с гордостью могу сказать, что у нас около 30 % мужчин. (Улыбается.) Приходят, потому что их привлекают новые технологии – чертежи на листе ватмана давно ушли в прошлое. И еще, на мой взгляд, у нашей работы есть сходство с работой проектировщика: он видит то, что должно быть, мы же – то, что есть.